アパート経営入門

　中古アパートの購入を検討するときの資料にレントロール（賃貸状況の一覧）資料が必要になります。

　内容は次のようなものが記載された表です。

1. 部屋番号


2. 契約者が法人か個人か


3. 部屋面積（間取り）


4. 賃貸料月額


5. 共益費


6. 駐車料


7. 収入合計


8. 預かり敷金


9. 契約期間


10. 契約開始年月日

　ここまであれば満室時の想定賃料や現況での賃料合計がわかります。
穴の開くほど上記資料を見ます。そして、・・考えます。古くからの居住者と新しい居住者では賃料がだいぶ違うはずです。入居者の入れ替えがあれば賃料は下がりますから、収支表を作るときはそのような点も加味して下さい。

　上記のほかにランニングコストの一覧が必要です。

1. 管理料


2. 共用部分の光熱費


3. 固定資産税・都市計画税


4. 清掃代など

一応これだけあれば満室時の利回りと現況利回りがわかります。
そのほかに修繕の履歴があれば、設備の取替えや塗装などのメンテナンスががいつごろ必要になるのかがわかります。

　一応この程度のレントロール資料で事業計画表（損益・収支表）ができますね。

　
　・・・でこれはいいなと思う物件があったとしても深読みしてください。何で、こんないい物件を売却するのか？

　入居者が大量に出て行くことになる企業の閉鎖や移転がないかなど調べます。

　遊んでいる土地があると建築業者やハウスメーカーがアパートを建てませんかとすすめてきます。

　たいていは地主にとって魅力的な事業計画書もついてきます。
どう魅力的かって？
間違いなく儲かっている事業計画書です。初年度、５年後、１０年後と儲かっていますが、ほんとうでしょうか？

　見るべきところは収支の欄ではなくて、前提条件の欄です。
空室率は見込んでますか？
家賃が年数がたつに連れて下降していますか？
固定資産税等税の欄はありますか？
借入金の利息は低すぎませんか？
所得税等の欄はないと思います。地主さんのほかの収入がわからないと計算できませんから。だけど、所得税等を引いたら手元に何も残らないなんて事があったら大変です。自分でチェックするか税理士にチェックを依頼しましょう。


多くの方がちゃんとした事業計画を立てずに事業を始めてしまっています。もしかしたら最初から失敗が約束されている事業かもしれません。
あなたが失敗したとしてもあなた以外には誰も責任は取りません。

事業計画がわからないような人は、税理士や不動産コンサルタント等の専門家の手を借りてアパート経営を考えてください。間違っても建築やさんの事業計画を鵜呑みにしてはいけません。


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　一昔前は不動産投資をするのは土地資産家でした。土地を代々相続して引き継いでいく中で、多額の相続税で土地を減らしながらも、残っている土地を利用してアパート・マンション・ロードサイドの店舗を建てています。そうして稼がないと固定資産税が払えないんですね。

　今はサラリーマン大家が急増しています。地主さんたちと違って単に稼ぐためです。自分の将来に安心をもてないから給料以外の収入の道を作らないとならないんですね。

　背景にあるのは少子化・高齢化と経済の複雑さです。年金の負担はふえて、将来の給付は減っていく。いつリストラされるかわからないし、たくさん給料がもらえるほどの能力なんてありません。国や会社はあてにならないとなれば副業で稼ぐしかありません。

　稼ごうと思って稼げた人はいるかもしれないけれど、たいていは損をしていますよね。皆さんの過去や回りを見るとそうじゃないですか？

　あおりに乗って勉強せずに始めると失敗します。しかも、不動産投資は高額です。失敗すれば自己破産だけじゃすみません。親に保証人になってもらってローンを組むんでしょうから、親の老後もめちゃめちゃです。

　豚もおだてりゃ木に登る。そこのあなた！木に登る豚になっていませんか？

　物件の売り出し広告に満室と書いてあったけれど、

　本当にホントの賃借人ですか？なんて聞けませんよね。

　聞いたところでインチキですなんて言う訳ないし。

　
　言ってみれば詐欺です。でも、立証はむずかしいんでしょうね。本当に借り続けるつもりだったけれど、状況の変化でやむを得ず、退去しました。と言われれば、なす術もなく高い勉強代を払ったと思うしかありません。

　リスクを軽減するためにはデューデリジェンスを徹底して行うに限ります。だまして売りつけようとしている人は最初からだますつもりです。もしも、あなたがだまされると思っていなかったら、・・・

簡単にだまされてしまいますよ。とにかく裏付け調査を徹底しましょう。

　将来の予測はむずかしい事です。アパートを持った後に一喜一憂するのは空き部屋に入居者が入ればうれしいし、入居者が退去すれば困ることです。

空室は収入に直結しますから、常に空室率を下げる努力をしなければなりません。

普通のビジネスと同じく賃貸経営においても競争があります。不動産屋さんがアパート探しをするお客さんにどんどん紹介してくれるようにすることが大事です。

不動産屋さんも商売でやっているのだから必ず入居が決まるような魅力的な物件がほしいと思っています。

ようするに差別化です。立地・デザイン・間取り・防犯・管理・敷金の大少・賃料など色々な差別化があります。

ほとんどの空室には原因があります。

　家賃保証や空室保証といったオーナーの不安を解消させる制度が浸透していますが、そのような制度がローンが終わるまで続くわけではありません。

　また、物件の集客力によって、制度の条件は変わってきます。新築の時は相場家賃の90％を保証してくれたが、3年経って集客力が落ちたら、80％にされたとか、保証を解消されたりすることもあります。

　そういった補償をする会社は赤字になるような補償をしてくれるわけがありません。集客が良い物件なら条件の良い保証制度が組めそうですが、集客が悪い物件では保証の条件は悪くなるでしょう。

そうしたリスクを最小限に抑えるために、長期間の集客予想や適正な家賃動向などを分析して物件を評価する必要があります。

アパート・マンション経営の３っのポイント
１．入居者・テナントの確保のし易さ
２．適正な家賃設定
３．失敗時の代替案（家族系→ワンルーム化、高齢者住宅系化、ペットOK化など）

以上３つが確保できなければアパマン経営でなく他の不動産有効利用案を探るほうがベターです。

　投資に対するリスクは、実は不動産投資が一番低いということを知っている人がこのサイトに来られていると思います。

　不動産投資に精通していればリスクは限りなく低くなります。不動産投資で失敗するのは相談相手選びを間違えていることに起因します。未だに電話営業で高額なワンルームマンションを購入する人さえいます。

不動産投資のポイント
１．物件選定
２．投資分析
３．市場分析
４．購入後の管理運用

以上の４っが非常に重要で、このどれが欠けても不動産投資は失敗します。万一結果オーライだったとしてもいずれ失敗します。

不動産投資に少なからず興味を持っている人がここまで読めば私が何をいいたいのかお分かりだと思います。

そう、パートナー選びが一番大切ということです。
１の物件選定はオーナー自身が出来ますが、２と３、および４は無理です。絶対無理というわけではないですが専門家のネットワークを使ったほうがいいです。

　不動産投資の種類
大きく分けて次の3つがあります。

1. 現物不動産投資


2. 小口化不動産投資


3. 証券化不動産投資

�@現物不動産投資
　現物不動産投資とは、マンションやアパート、テナントビルなど賃貸物件の一室単位もしくは一棟全部を直接購入して、投資する方法のことをいいます。

　購入した物件を賃貸し、賃料収入を得る（インカム・ゲイン）ことや転売して値上がり益を得る（キャピタル・ゲイン）ことを目的とします。
　現物不動産投資は、最近までは土地の価格が下落していたことで、効率的な利回りが得られ、賃料収入を得ることを主たる目的とする傾向でした。

　投資額の面からはマンションの一室から賃貸ビル丸ごととなるので金額がはります。流動性（換金性）の面では需要と供給がマッチしない限り劣ります。

　ただ不動産に直接投資することになるので、最も高い収益性が期待でき、管理面など物件の価値を上げる取り組みを自分の判断でできるという点では面白いと思います。

　不動産投資を成功させるには、とにかくリスキーなことをしないことです。本能的な直感で物事を決める人には向きません。

　計画的に一つずつこなしていき、最終的に購入の結論がでて初めて投資すべき物件だとわかります。不動産投資はミドルリスクミドルリターンといわれていますが、まさにそのとおりでぼろ儲けのできる投資ではありません。

　購入する場合には基本的に融資を受けますから、金融機関の融資が受けられる人であることも条件になります。

　一番大事だと思うのは不動産に興味があることです。何しろ最初にすることは物件を見に行くことですから、不動産に興味がなければ続けられません。

　　不動産投資とは不動産事業に資金を投資することですが、一般的にはアパートやマンションを購入して賃貸収入を得ることと、機を見てその不動産を売却して売却益を得ることです。

　購入してから売却するまでの全体的な収益が最大になるように考えなければなりません。

　このブログは一般のサラリーマンを対象にしています。現在は、収入の2極化が進んでいます。年収300万円時代が来るなどと数年前に騒いでいる人がいましたが(名前は忘れましたがしょっちゅうTVに出ています)、確かにそうなってきています。ほんの一握りの人に富が集中し、一昔前の総中流時代は過去のものとなりました。中流と思っていた人は底辺の人になってしまいました。

　雇用が不安定になり将来の年金も不安です。将来の備えは今の収入ではとてもできない。ほとんどの人がそう思っているはずです。

　投資の種類は株に始まり様々な物がありますが、不動産投資もその中のひとつです。不動産が好きという人なら不動産投資についてこのブログでともに学んでいきませんか?